Immobiliensuche mit KI-Assistenten: Der MCP-Server von Somantic

Zwei Drittel der Menschen in Deutschland (67 %) nutzen inzwischen zumindest gelegentlich KI-Anwendungen wie ChatGPT, Microsoft Copilot oder Gemini. Das zeigt die im Februar 2026 veröffentlichte Studie des Bitkom (Bitkom, Künstliche Intelligenz in Deutschland, Februar 2026). Bei der Wohnungssuche helfen diese Assistenten bislang aber kaum. Wer nach einer 3-Zimmer-Wohnung in Leipzig unter 250.000 € fragt, bekommt bestenfalls allgemeine Tipps und schlimmstenfalls erfundene Angebote. Denn ein Sprachmodell kennt keine Inserate, die erst heute Morgen online gegangen sind.

Genau hier setzt der MCP-Server von Somantic an. Er verbindet KI-Assistenten mit Somantic, unserer Metasuchmaschine für Immobilien in Deutschland. Damit kann der Assistent aktuelle Inserate auf den großen Portalen suchen, einzelne Angebote im Detail abrufen und den Kauf- oder Mietwert jeder deutschen Adresse schätzen. Zu jedem Ergebnis gehört ein Link auf das Originalinserat. Im Juni haben wir bereits die GraphQL-API von Somantic vorgestellt, mit der Entwickler eigene Abfragen schreiben. Dieser Beitrag richtet sich an alle anderen: Sie formulieren Ihre Suche in eigenen Worten, die Abfrage erstellt der Assistent.

Was ist ein MCP-Server und wozu braucht ihn die Immobiliensuche?

Ein MCP-Server ist ein standardisierter Adapter, über den ein KI-Assistent während einer Antwort externe Tools aufrufen kann. MCP steht für Model Context Protocol. Laut Anthropic gab es im Dezember 2025 mehr als 10.000 aktive öffentliche MCP-Server und 97 Millionen SDK-Downloads pro Monat. Unterstützt wird das Protokoll unter anderem von ChatGPT, Gemini, Microsoft Copilot, Cursor und VS Code (Anthropic, Donating the Model Context Protocol and establishing the Agentic AI Foundation, 9. Dezember 2025).

Mit derselben Ankündigung hat Anthropic das Protokoll an die neu gegründete Agentic AI Foundation unter dem Dach der Linux Foundation übergeben, getragen von Anthropic, Block und OpenAI. Für alle, die auf MCP aufbauen wollen, ist das ein wichtiges Signal: Das Protokoll gehört keinem einzelnen Anbieter mehr, sondern ist ein gemeinsamer Standard der großen KI-Plattformen.

Gerade bei der Immobiliensuche zeigt sich, warum das wichtig ist. Inserate sind kurzlebig und über viele Portale verteilt, während die Trainingsdaten eines Sprachmodells schon beim Erscheinen Monate alt sind. Ohne passendes Tool kann der Assistent nur raten. Über einen MCP-Server geht er dagegen so vor wie Sie selbst: Er startet eine Suche, wertet die Treffer aus und antwortet auf dieser Grundlage. Nur braucht er dafür keine zehn offenen Browser-Tabs.

1. Ihre Frage

„3 Zimmer zur Miete in Köln, bis 1.300 € kalt, mit Balkon“

2. KI-Assistent

Claude, ChatGPT oder Ihre eigene Anwendung übersetzt die Frage in Suchfilter

3. Somantic MCP

search_listings
get_listing
estimate_value

4. Somantic-Suche

Durchsucht die deutschen Immobilienportale und bewertet jedes Angebot

5. Antwort: passende Angebote mit Bewertung und Link zum Originalinserat

Was der MCP-Server von Somantic kann

Der MCP-Server stellt unter https://www.somantic.net/api/mcp/ drei Tools bereit. Ein KI-Agent, ob in Claude, ChatGPT oder einer eigenen Anwendung, sucht damit direkt über die Somantic-Suche, ohne dass jemand Abfragen von Hand schreiben muss. Die Suchmaschine dahinter findet Wohnungen und Häuser zum Kauf und zur Miete auf den deutschen Immobilienportalen. Welches Tool zum Einsatz kommt, entscheidet der Assistent anhand Ihrer Frage.

Zu jedem Inserat liefert der Server die Eckdaten, die Somantic-Bewertung (somantic_valuation_eur) und die Abweichung des Angebotspreises davon in Prozent (price_vs_valuation_pct). Ein negativer Wert bedeutet, dass das Angebot unter der Bewertung liegt. Hinzu kommen das Quellportal (source_portal), der Link zum Inserat (source_url) und last_seen, also der Zeitpunkt, zu dem Somantic das Angebot zuletzt online gefunden hat. Inserate, die nicht mehr auffindbar sind, verschwinden in der Regel nach drei Tagen aus den Ergebnissen.

Bewusst nicht enthalten sind Straße, Hausnummer und Koordinaten, zum Schutz von Eigentümern und Bewohnern. Auch Beschreibungstexte und Fotos fehlen, denn sie gehören dem Anbieter und bleiben auf dem Portal. Der Server weist jeden Agenten an, bei jedem gezeigten Inserat das Quellportal zu nennen und auf das Original zu verlinken. Für KI-Assistenten ist das nach Ziffer 15.5a der Somantic-AGB verbindlich. Ihr Assistent liefert also die Vorauswahl, das vollständige Exposé lesen Sie direkt beim Anbieter.

Praktisch im Alltag: Viele Wohnungen werden gleichzeitig auf zwei oder drei Portalen inseriert. search_listings fasst solche Mehrfachinserate zum jeweils neuesten zusammen, sodass Ihnen dieselbe Wohnung nicht dreimal angeboten wird. Die Gesamtzahl der Treffer zählt die Kopien allerdings mit. Deshalb kann eine Ergebnisseite weniger Einträge enthalten als angefordert.

Für Investoren: Rendite-Screening über mehrere Städte

Laut Destatis lagen die Preise für Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2026 nur 0,6 % über dem Vorjahresquartal. Dahinter verbergen sich deutliche regionale Unterschiede: Eigentumswohnungen in den sieben größten Metropolen wurden um 0,4 % günstiger, in den übrigen kreisfreien Großstädten dagegen um 2,0 % teurer (Destatis, Pressemitteilung Nr. 336 vom 24. September 2026).

Wenn der Gesamtmarkt stagniert und sich die lokalen Märkte auseinanderentwickeln, entscheidet die Standortwahl über die Rendite. Wer mehrere Städte im Blick behalten will, muss sonst jede Stadt auf jedem Portal einzeln absuchen. Ein KI-Assistent erledigt das für Leipzig, Halle und Magdeburg in einem einzigen Gespräch.

Filter, die Investoren wirklich brauchen

search_listings bietet Filter, die in den Suchmasken der Portale meist fehlen: roi_min für eine Mindest-Bruttomietrendite in Prozent bei Kaufobjekten und price_below_market für Angebote, deren Preis unter der Somantic-Bewertung liegt. Mit vacant sehen Sie nur bezugsfreie Objekte. exclude_foreclosures und exclude_erbbaurecht blenden Zwangsversteigerungen und Erbbaurechtsobjekte aus, die jede Renditeberechnung verzerren würden. Über die Energieklasse (z. B. A+,A,B) lässt sich außerdem der Sanierungsbedarf eingrenzen.

Der Assistent setzt das in je einen Aufruf pro Stadt um. Für Leipzig sieht er so aus:

{
  "q": "Leipzig",
  "transaction": "kaufen",
  "property": "wohnung",
  "roi_min": 5,
  "price_below_market": true,
  "exclude_foreclosures": true,
  "exclude_erbbaurecht": true,
  "per_page": 50
}

Für die Sortierung ist keine weitere Anfrage nötig, weil jedes Ergebnis den Wert price_vs_valuation_pct bereits enthält. Das Screening über drei Städte kostet damit genau drei Anfragen.

Mieten steigen schneller als Kaufpreise

Nach Zahlen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) stiegen die Neuvertragsmieten im Mehrfamilienhaussegment im zweiten Quartal 2026 um 3,2 % gegenüber dem Vorjahr, die Preise für Wohnimmobilien dagegen nur um 1,9 % (vdp-Zahlen laut Interhyp, August 2026). Ziehen die Mieten schneller an als die Kaufpreise, steigt die Bruttomietrendite. Mit dem Filter roi_min finden Sie gezielt die Angebote, bei denen sich das schon bemerkbar macht, bevor die Verkäufer ihre Preise anpassen.

Vermietet oder bezugsfrei?

Für Kapitalanleger interessant ist der Parameter rented von estimate_value. Eine vermietete Wohnung erzielt in Deutschland in der Regel deutlich weniger als dieselbe Wohnung bezugsfrei. Lassen Sie eine Adresse deshalb zweimal bewerten, einmal mit rented: true und einmal mit rented: false. So sehen Sie den Abschlag für genau dieses Objekt statt einer pauschalen Faustformel und haben ein konkretes Argument für die Kaufpreisverhandlung.

Für Makler: Marktcheck vor dem Termin

Der Großteil der Eigentumswohnungen in Deutschland wird nach wie vor über Makler vermarktet. Im vierten Quartal 2025 lag die Maklerquote in den zehn größten deutschen Städten bei 65 %, in Leipzig sogar bei 75 %. Das ergab eine Auswertung von ImmoScout24 und Sprengnetter auf Basis von 441.076 Inseraten (ImmoScout24, Maklerquote stabilisiert sich im vierten Quartal 2025 bei 65 Prozent, Januar 2026).

Am Anfang jedes Auftrags stehen dieselben Fragen: Was ist die Wohnung wert? Was wird in der Nachbarschaft gerade angeboten, und zu welchen Preisen? Mit dem MCP-Server beantworten Sie alle drei mit wenigen Tool-Aufrufen.

Vorbereitung auf den Akquisetermin

Lassen Sie zuerst die Adresse des Eigentümers mit estimate_value bewerten und anschließend die aktuellen Angebote in derselben Postleitzahl und Größenklasse suchen. So gehen Sie mit einer Preisspanne, der zugehörigen Konfidenz und einem Überblick über die Konkurrenz ins Gespräch, statt sich auf Bauchgefühl und ausgedruckte Portal-Screenshots zu verlassen.

{
  "street": "Karl-Heine-Straße 40",
  "postcode": "04229",
  "city": "Leipzig",
  "living_space_sqm": 78,
  "rooms": 3,
  "year_built": 1910,
  "property": "wohnung",
  "rented": false
}

Anschließend bewertet der Assistent die Wohnung noch einmal mit rented: true und ruft search_listings mit q: "04229", size_min: 65 und size_max: 90 auf. Weil jedes Vergleichsangebot den Wert price_vs_valuation_pct enthält, erkennen Sie sofort, welche Wohnungen über der Bewertung angeboten werden und welche auf einen schnellen Verkauf ausgelegt sind.

Suchaufträge für Kaufinteressenten

Umgekehrt funktioniert es genauso: Ein Kaufinteressent nennt Ihnen seine Wünsche, der Assistent durchsucht die Portale in einem Durchgang, und Sie schicken eine Auswahl mit Links zurück. Mehrfachinserate sind dabei bereits zusammengefasst.

Was Sie beachten sollten

Erstens liefert estimate_value eine automatisierte Modellschätzung und kein Verkehrswertgutachten. Zeigen Sie die Schätzung Ihren Kunden, müssen Sie sie laut den Bedingungen von Somantic auch als solche kennzeichnen. Zweitens dürfen KI-Assistenten nach Ziffer 15.5a der Somantic-AGB Inserate als Antwort auf eine konkrete Anfrage anzeigen, sofern sie das Portal nennen und verlinken. Ein dauerhaftes, öffentliches oder von Suchmaschinen indexiertes Verzeichnis daraus aufzubauen, ist dagegen nicht erlaubt. Für Kundengespräche und interne Preisrecherchen ist der Server genau gedacht.

Für Privatleute: Wohnungssuche in eigenen Worten

Am meisten profitieren private Käufer und Mieter davon, dass sie ihre Suche einfach in eigenen Worten formulieren können. Jedes Portal hat eine eigene Suchmaske mit eigenen Filtern, und die Option für den Balkon steckt jedes Mal an einer anderen Stelle. Statt sich durch zehn verschiedene Oberflächen zu klicken, beschreiben Sie die Wohnung einmal, und der Assistent setzt die passenden Filter für alle Portale.

{
  "q": "Köln",
  "transaction": "mieten",
  "property": "wohnung",
  "rooms_min": 3,
  "size_min": 70,
  "price_max": 1300,
  "features": ["balcony"]
}

Wichtig: price_max bezieht sich bei Mietwohnungen auf die monatliche Kaltmiete, so wie sie in deutschen Inseraten angegeben wird. Nebenkosten kommen noch hinzu, planen Sie also etwas Puffer ein.

Ist der Preis angemessen?

Haben Sie ein interessantes Angebot gefunden, fragen Sie einfach nach. Der Assistent ruft get_listing auf und wertet price_vs_valuation_pct aus: Ein Wert von minus 8 bedeutet, dass der Angebotspreis 8 % unter der Somantic-Bewertung liegt, plus 12 entsprechend 12 % darüber. Das ersetzt keine Besichtigung, zeigt aber, ob Verhandlungsspielraum besteht oder ob Sie schnell zugreifen sollten. Grundlage der Bewertung sind vergleichbare Inserate aus der Umgebung, aktuelle ebenso wie kürzlich offline gegangene. Wie Somantic diese mit einer selbstorganisierenden Karte auswählt, beschreiben wir in unserem Beitrag zur Immobilienbewertung.

Sie möchten verkaufen?

estimate_value funktioniert für jede Adresse in Deutschland, auch wenn die Immobilie gar nicht inseriert ist. Möchten Sie wissen, was Ihre Wohnung wert ist, nennen Sie dem Assistenten Straße, Postleitzahl, Ort und Wohnfläche, idealerweise auch Zimmerzahl und Baujahr. Lassen Sie sich zusätzlich die Stichprobengröße ausgeben: Eine Schätzung auf Basis von 40 Vergleichsobjekten ist deutlich aussagekräftiger als eine auf Basis von sechs.

So richten Sie den MCP-Server ein

Für die Einrichtung brauchen Sie nur einen API-Schlüssel und einen Eintrag in der Konfiguration Ihres MCP-Clients. Der Einstieg ist mit der kostenlosen Stufe ohne Kreditkarte möglich. Jeder Tool-Aufruf benötigt den Schlüssel und zählt als eine Anfrage (Somantic-Entwicklerdokumentation).

1. Erstellen Sie unter somantic.net/developers einen API-Schlüssel. Er beginnt mit som_live_ und wird nur einmal angezeigt, speichern Sie ihn also an einem sicheren Ort.
2. Tragen Sie den Server in Ihrem MCP-Client ein.
3. Stellen Sie Ihre erste Frage.

Claude Code

In Claude Code genügt ein einziger Befehl:

claude mcp add --transport http somantic https://www.somantic.net/api/mcp/ \
  --header "X-API-Key: som_live_IHR_SCHLUESSEL"

Alternativ tragen Sie den Server wie in der Somantic-Dokumentation beschrieben in die .mcp.json Ihres Projekts ein:

{
  "mcpServers": {
    "somantic": {
      "type": "http",
      "url": "https://www.somantic.net/api/mcp/",
      "headers": { "X-API-Key": "som_live_IHR_SCHLUESSEL" }
    }
  }
}

Andere MCP-Clients

Der Endpunkt ist ein zustandsloser Streamable-HTTP-Server. Er funktioniert mit jedem MCP-Client, der sich mit entfernten Servern verbinden und den Schlüssel als X-API-Key-Header oder als Authorization: Bearer-Token mitsenden kann. Die Tool-Liste ist öffentlich abrufbar, ein Client erkennt die drei Tools also schon vor der Eingabe des Schlüssels. Fehlt der Schlüssel bei einem Tool-Aufruf, antwortet der Server mit der eindeutigen Meldung „Missing API key“.

Test im Terminal

Ob Ihr Schlüssel funktioniert, können Sie auch ohne KI-Client direkt im Terminal prüfen:

curl -X POST https://www.somantic.net/api/mcp/ \
  -H "Content-Type: application/json" \
  -H "Accept: application/json, text/event-stream" \
  -H "X-API-Key: som_live_IHR_SCHLUESSEL" \
  -d '{
    "jsonrpc": "2.0",
    "id": 1,
    "method": "tools/call",
    "params": {
      "name": "search_listings",
      "arguments": { "q": "Leipzig", "transaction": "kaufen", "price_max": 300000, "price_below_market": true }
    }
  }'

search_listings und get_listing werden auf das Kontingent der Immobilien-API angerechnet, estimate_value auf das der Bewertungs-API. Die aktuellen Kontingente und Tarife finden Sie im Entwicklerportal.

Grenzen des MCP-Servers

Inserate, die Somantic nicht mehr online findet, verschwinden in der Regel innerhalb von drei Tagen aus den Ergebnissen. Ihr Assistent sieht also weitgehend das, was die Portale aktuell zeigen. Trotzdem gibt es einiges, was der Server nicht leistet:

• Angebotspreise statt Kaufpreise. Die Bewertungen beruhen auf vergleichbaren Inseraten. Tatsächlich erzielte Kaufpreise sammeln in Deutschland die Gutachterausschüsse in ihrer Kaufpreissammlung, die nur eingeschränkt zugänglich ist. Ein öffentlicher Dienst kann daher nur mit Angebotspreisen arbeiten. Mehr dazu in unserem Beitrag über selbstorganisierende Karten.
• Keine Fotos und Beschreibungen. Exposé und Bilder finden Sie auf dem Portal des Anbieters. Das ist so gewollt.
• Wenig Vergleichsdaten in dünnen Märkten. Gibt es zu wenige Vergleichsobjekte, liefert estimate_value keinen Punktwert, sondern nur die Spanne pro m² und die Stichprobengröße. Für einen Resthof auf dem Land bleibt es dann womöglich bei einer groben Spanne.
• Höchstens 50 Treffer pro Seite. Standardmäßig enthält eine Seite 20 Inserate, fordert der Assistent mehr an, bis zu 50. Eine breit angelegte Suche in einer Großstadt kann sich trotzdem über mehrere Seiten erstrecken, und jede Seite ist eine eigene Anfrage. Enge Filter sparen also Kontingent.

Ihnen fehlt ein Filter, ein Tool oder ein bestimmter Anwendungsfall? Verbesserungsvorschläge, Ideen und Funktionswünsche für den MCP-Server nehmen wir gern unter support@somantic.net entgegen.

Fazit

Immobilienportale sind für Menschen gemacht, die sich durch Suchmasken klicken. Mit dem MCP-Server übernimmt das der KI-Assistent, über alle Portale hinweg, und liefert eine Vorauswahl mit Bewertung und Link zum Originalinserat. Investoren prüfen Rendite und Unterbewertung in mehreren Städten in einem einzigen Gespräch. Makler kennen schon vor dem Termin Marktwert und Konkurrenz. Und private Käufer und Mieter beschreiben ihre Wunschwohnung in einem Satz, statt zehn Suchmasken zu bedienen.

Exposé und Besichtigung ersetzt das nicht. Aber es spart die Stunde Recherche davor.

---

Häufige Fragen

Was ist der MCP-Server von Somantic?

Der MCP-Server von Somantic ist eine Schnittstelle nach dem Model Context Protocol unter somantic.net/api/mcp/. Über sie durchsuchen KI-Assistenten Immobilieninserate in Deutschland. Er bietet drei Tools: search_listings, get_listing und estimate_value. Jedes Ergebnis enthält eine Bewertung von Somantic und einen Link zum Originalinserat.

Mit welchen KI-Assistenten funktioniert der MCP-Server?

Die Somantic-Dokumentation nennt Claude, ChatGPT und eigene Anwendungen. Technisch eignet sich jeder MCP-Client, der sich mit einem entfernten Streamable-HTTP-Server verbinden und den API-Schlüssel als X-API-Key-Header oder Authorization: Bearer-Token senden kann. Für Claude Code ist die Einrichtung in der Dokumentation beschrieben.

Ist der MCP-Server kostenlos?

Es gibt eine kostenlose Stufe mit monatlichem Anfragekontingent, eine Kreditkarte ist nicht nötig. Jeder Tool-Aufruf zählt als eine Anfrage: Suchen und Inseratsabrufe auf das Kontingent der Immobilien-API, Bewertungen auf das der Bewertungs-API. Bezahlte Tarife bieten höhere Kontingente und sind monatlich kündbar. Die aktuellen Limits stehen im Entwicklerportal.

Liefert der MCP-Server Fotos und Beschreibungen?

Nein. Beschreibungstexte und Fotos bleiben beim Anbieter auf dem Originalportal, Straße und Koordinaten fehlen zum Schutz von Eigentümern und Bewohnern. Jedes Inserat enthält die Eckdaten, die Somantic-Bewertung, das Quellportal und eine source_url. Nach Ziffer 15.5a der Somantic-AGB müssen Assistenten bei jedem angezeigten Inserat das Portal nennen und verlinken.

Wie genau ist die Bewertung mit estimate_value?

estimate_value ermittelt Kauf- und Mietwert aus vergleichbaren Inseraten in der Umgebung, darunter auch kürzlich offline gegangene, und gibt zu jeder Schätzung Konfidenz und Stichprobengröße an. Bei zu wenigen Vergleichsobjekten entfällt der Punktwert, es bleibt die Spanne pro Quadratmeter. Es handelt sich um eine automatisierte Schätzung auf Basis von Angebotspreisen, nicht um ein Gutachten.

---